日本リート投資法人(3296)の第20期決算は1口当たり分配金は8,825円、ポートフォリオクオリティの向上に繋がる資産入替の機会を追求し、含み益の具現化を狙う

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は8,534百万円(前期比-1,506百万円、予想対比+15百万円)、営業利益は4,599百万円(前期比-1,444百万円、予想対比+104百万円)
・第20期1口当たり分配金は8,825円
・1口当たりNAVは413,510円、前期比17,746円（4.5%）の増加
・ポートフォリオクオリティの向上に繋がる資産入替の機会を追求し、含み益の具現化を狙う
・第21期の業績は、営業収益は8,434百万円、営業利益は4,392百万円を予想
・第21期の1口当たり分配金は、8,259円を予想
・第22期の業績は、営業収益は8,538百万円、営業利益は4,392百万円を予想
・第22期の1口当たり分配金は、8,260円を予想

◎第20期（2022年6月期）の運用状況
＜外部成長戦略＞
・ポートフォリオ・リファイニング戦略を継続。タイムリーな含み益の具現化
・従来の投資規律を堅持し、スポンサーウエアハウジングとブリッジファンドの組成との両輪によるパイプライン積み上げにより、公募増資を視野に入れた投資主価値向上に資する外部成長を目指す
＜内部成長戦略＞
・オフィス市況の動向を注視しつつ、各種施策により高稼働率を維持し、需要回復を見据えたフリーレントのミニマイズ化による賃料稼働率向上を目指す
・投資効率の高い戦略的バリューアップやオフィス及び住宅の更改時の賃料増額を主軸としたNOIの向上
・収支を検証のうえテナント請求単価の見直しを早期に実施し、収益圧迫リスクの低減を図る。共用部の節電対策及びLED化の推進
・マーケットの変化や多様化するテナントニーズに即したサービスや快適なオフィス環境を提供することによる「テナント満足度」向上を追求した収益性の維持、向上及びテナント退去のミニマイズ化
＜財務戦略・ESG＞
・LTVのコントロール（45∼50％）
・平均調達コスト1％程度の維持
・グリーンボンドの発行を含めた調達手法の多様化
・効率的なエネルギー使用や環境への配慮を推進し、環境認証の取得、ESG情報開示に努める
・GRESB Green Star評価の維持・向上を志向
・TCFDへの賛同を予定
▽資産規模の推移
・資産の入替えを優先するポートフォリオ・リファイニング戦略の遂行
・規律を堅持したパイプラインを積み重ね、機を見定めた公募増資により資産規模3,000億円を目指す
▽稼働率とフリーレント期間の推移
・契約稼働率、賃料稼働率共に概ね堅調に推移
▽テナント入退去状況 及び テナント入替え時の月額賃料増減と入退去理由（オフィス）
・テナント入替え時の賃料増減率は新型コロナウィルス感染拡大の影響続くもマイナス幅は縮小
▽賃料増額改定の実績 及び月額賃料増減額/率の推移（オフィス）
・契約更新時の賃料増額改定交渉を継続
▽賃料増減額/率の合計とレントギャップの推移（オフィス）
・マーケット賃料の調整と平均契約賃料の増額によりレントギャップは約1.6％縮小
▽テナント入退去状況 及び 月額賃料増減とエリア別稼働率の推移（住宅）
・契約更新時の賃料増額改定の取り組みにも注力し、増額を実現
▽エンジニアリング・マネジメント
・内部成長のもう一つのドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
▽財務運営
・財務基盤の更なる強化
・格付けの継続的な向上を目指す
▽サステナビリティに関する取組み
・ESG活動への取組みを非常に重要な経営課題の一つと位置づけ、環境負荷の低減やステークホルダーとの連携・協働に努める