決算ダイジェスト |日本リート投資法人

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日本リート投資法人(3296)の第27期決算は資産入替による売却益の創出で当期純利益は前期比大幅増加、9月に取得したホテルの好調な運営等により、賃貸事業収入は予想比で増加

▽エグゼクティブ・サマリー
・戦略的な資産入替を継続的に推進、「ポートフォリオ強靭化」をさらに加速し、持続的なEPU成長を目指す
＜外部成長＞
・ＳＢＩがメインスポンサーとなって以降、初の公募増資を実施（第28期）
・インフレ局面で成長機会を享受できる築浅のホテル・オフィス・住宅等を取得
・多様な取得戦略を駆使し、ポートフォリオのクオリティ向上と高い収益性を両立
・内部成長を加速する資産入替と「戦略的バリューアップ投資」を継続
＜内部成長＞
・オフィス：積極的かつ戦略的なテナントとの交渉により、契約更新時の賃料増額応諾率も上昇
・住　宅：PM会社との連携強化により、入替時・契約更新時とも前期より高い上昇を実現
・ホテル：第27期取得のホテルリソルステイ秋葉原（変動賃料）の2025年RevPARは前年比＋16%
＜投資主還元＞
・継続的な売却益の創出、一部を内部留保し、物件取得や戦略的バリューアップ投資などの施策に活用
＜公募増資の概要＞
・戦略的な資産入替の継続とともに、インフレ局面での成長機会を享受できるホテル・オフィス・住宅等を取得
・ＳＢＩグループのサポートの下、鑑定評価額対比▲17.5%の割安な価格で取得予定
・ＳＢＩグループの多岐にわたるサポートをテコに、投資主価値向上を追求
＜取得資産の概要＞
・ホテルリソル秋葉原：ブリッジ期間中に変動賃料形態への変更がなされ、今後のアップサイドが期待できるホテルを取得
・THE BASEMENT HOTEL Osaka Honmachi : 2025年にオペレーターチェンジ及びリニューアルオープンがなされ、今後のアップサイドが期待できるホテルを取得
・プライムガーデン赤塚、ケーユー川越インター店底地：鑑定評価額対比割安のスポンサー拠出の23区築浅住宅及び周辺の公示地価が上昇傾向にある好立地の底地を取得
・CIRCLES日本橋浜町：交換取引により、都心6区の築浅オフィスを取得するとともに、圧縮記帳の効果を活用
＜投資戦略の変化と資産入替によるポートフォリオへの効果＞
・24年12月期以降、インフレ局面を見据えたポートフォリオ強靭化戦略を推進し、資産入替を継続
・築年数若返りの継続。ポートフォリオのクオリティ向上によりインフレ耐性が進展
＜エンジニアリング・マネジメントの概要と効果＞
・内部成長につながる継続的な修繕の実施によりNOI向上に貢献
＜継続的な譲渡益の創出＞
・戦略的な資産入替により、継続的に譲渡益を創出、一部は内部留保
・譲渡資金は、市場環境と資本コストを意識しつつ、安定的な分配を企図した運営を継続

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は11,654百万円(前期比+640百万円、予想対比+125百万円)、営業利益は7,471百万円(前期比+635百万円、予想対比+125百万円)
・第27期1口当たり分配金は2,433円
・資産入替による売却益の創出で、第27期の当期純利益は第26期に比べて大幅増加
・9月に取得したホテルの好調な運営等により、第27期の賃貸事業収入は予想比で増加
・物件NOI増加が金利上昇に伴う利息増加を上回るが、築浅化による減価償却費増加等により、EPUは減少
・第28期の業績は、営業収益は10,077百万円、営業利益は5,866百万円を予想
・第28期の1口当たり分配金は、2,423円を予想
・第29期の業績は、営業収益は9,049百万円、営業利益は4,836百万円を予想
・第29期の1口当たり分配金は、2,250円を予想
・第29期は前期までの売却益の反動減があるものの、EPUは増加
・資産入替を含む外部成長及び内部成長により、引き続きNOI及びEPUの成長を目指す
＜今後のEPU成長に向けて＞
・ポートフォリオ強靭化を通じて、資産入替を含む外部成長と内部成長の着実な進展を図る
・足元及び今後の金利上昇に対応しつつ、さらなる賃料増額とEPU成長を目指す

◎第27期（2025年12月期）の運用状況
▽稼働率とフリーレント期間
・契約稼働率、賃料稼働率共に概ね堅調に推移
▽テナント入退去状況（オフィス）
・テナント入替時の賃料増減率が+15.8％と5期連続でプラス改定を継続
▽テナント契約更新状況（オフィス）
・契約更新時の賃料増額改定率は上昇傾向
▽賃料増減額とレントギャップ（オフィス）
・賃料増減率（入替+契約更新時）が7期連続プラス。月額賃料増額1,055万円と前期対比約400万円の増額を達成
・マーケットの空室率が低下し、マーケット賃料が上昇、レントギャップは▲7.3％と拡大へ
▽テナント入退去状況及び稼働率（住宅）
・期末稼働率は98.0％と高稼働を継続中
▽賃料増減額（住宅）
・テナント入替時、契約更新時の賃料増額改定の取組みを継続し、増額を実現
▽財務運営
・強固な財務基盤を維持
▽サステナビリティに関する取組み
・ESGへの取組みを非常に重要な経営課題の一つと位置づけ、環境負荷の低減やステークホルダーとの連携・協働に努める

日本リート投資法人(3296)の第27期決算は資産入替による売却益の創出で当期純利益は前期比大幅増加、9月に取得したホテルの好調な運営等により、賃貸事業収入は予想比で増加

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