【概要】
平和不動産リート投資法人(8966)の第42期決算は分配金、NAVともに成長を継続。いずれもスポンサー変更後の最高値を連続して更新
◎決算ハイライト
・営業収益は78.3億円(前期比+5.1億円)、営業利益は40.1億円(+4.0億円)
・当期純利益は前期比+11.7%の増加。1口当たり分配金は第41期比+80円の3,130円
・外部成長が大きく進展。2年連続となる公募増資と効果的な資産入替の継続により、当期純利益、EPUともに増加
・オフィス、レジデンス双方における高い稼働率及び外部成長の結果、賃料収入は前期比で増加
▽本投資法人を取り巻くリスクへの対応
・外部環境の変動に備えたリスク耐性の強化を継続するとともに、資産入替と投資主還元を引き続き高い水準で推し進める
◎第43期（2023年5月期）・第44期（2023年11月期）運用状況の予想
・第43期の営業収益は79.7億円(前期比+1.3億円)、営業利益は39.1億円(-1.0億円)、1口当たり分配金は3,130円(変わらず) を予想
・本決算期及び第43期の新規取得物件の寄与等により当期純利益とEPUの増加を見込む
・第43期には、本決算期と翌第43期の２期に分けて譲渡したグレイスビル泉岳寺前の譲渡益を計上し分配金へ充当
・ポートフォリオの高い平均稼働率は継続。97%を超える稼働率での推移を見込む
・第44期の営業収益は74.3億円(前期予想比-5.3億円)、営業利益は33.8億円(-5.3億円)、1口当たり分配金は3,150円(+20円)を予想
▽内部留保のコントロールと投資主還元
・継続的な資産入替と譲渡益の計上、内部留保の拡充
・継続的な資産入替によるポートフォリオの質の改善を実施。前々回公募増資後の売買は累計で55件 1,043億円に上る
・資産入替に伴う譲渡益累計64.6億円は一部を分配金に、残額を内部留保の蓄積に充てることで、長期にわたる安定した分配金原資を確保
・内部留保拡大余地は62.0億円を残す
・潤沢な内部留保の活用による1口当たり分配金の着実な成長
・内部成長と着実な資産入替による外部成長を通じた分配金成長を潤沢な内部留保が下支え
・今後も積極的な含み益の顕在化と内部留保の活用により、「NEXT VISION」中長期目標である1口当たり分配金3,300円の達成を目指します
◎運用状況
▽ポートフォリオの状況
・戦略的な資産入替、内部成長、鑑定評価額の上昇を受け、ポートフォリオの質は大幅に改善
▽外部成長
・2年連続となる公募増資を実施
・スポンサーサポート及び資産運用会社独自のソーシング力の双方の活用により力強い外部成長を実現
・本投資法人の外部成長を支えるスポンサーサポートは、資産入替、普通借地権開発、ウェアハウジング機能等多岐に渡る
・資産入替や共有物件・区分所有物件の追加取得等、ポートフォリオ価値の向上に向けた施策を継続
・東京23区と名古屋エリアにおいて3棟のレジデンスを取得
・本決算期初の公募増資によりスポンサーである平和不動産の販売用不動産のうち5物件を取得
・2022年9月末時点の販売用不動産は記載の通り、これらについてもスポンサーと協議を重ね投資法人の外部成長につなげてまいります
・普通借地権を活用したパイプラインの構築
・スポンサーとの協働により、借地権のデメリットを克服。併せて借地権本来のメリットを最大限に享受できるスキームを構築
・共有物件・区分所有物件の追加取得によるポートフォリオ価値の向上
▽内部成長
＜オフィス＞
・期末稼働率は99.2%。短いダウンタイムで5,000㎡超のリーシングを達成
・期中平均稼働率は98.7%、市場平均を大きく上回る98％台後半で安定的に推移し、期末稼働率は99.2%へ
・短い空室期間で17区画合計5,000㎡超の新規リーシングを達成。フリーレントはやや長期化するも、100坪未満の区画は3.2ヵ月と引き続き堅調
・テナントとの対面による賃料協議が再開し、継続賃料改定は着実に進展
・テナント入替では、面積帯と旧テナントの賃料水準が賃料改定に影響
・更新時賃料改定率は+4.2%となり、改定額はコロナ禍の第37期以来最高額を記録。第43期以降は既に12件の増額を達成
・賃料ギャップは一口当たり+124円の賃料増加余地と高い水準が継続
・賃料指数は横ばいで推移
・テナント入替による賃料が減額改定となったものの、継続賃料の増額改定に支えられ、賃料指数は前期比でほぼ横ばい
・新規入居面積が大幅に拡大したことに伴いフリーレント総額も増加、将来の解消に伴う自律的なP/L賃料の拡大は、今後1口当たり+28円を見込む
＜レジデンス＞
・期中平均稼働率は過去最高の97.1%
・期中平均稼働率は97.1%と上場以来過去最高を記録。期末稼働率は97.2%と高い水準から翌期の繁忙期に臨む
・2020年11月に稼働率の回復を目的としてリーシング施策を行った対象テナントに対し、賃料増額交渉を実施。更新戸数の43%が増額改定で着地
・新規入居時及び更新時改定の合計での増額改定が継続
・都心の一部物件で弾力的な賃料設定を行う等、稼働率を優先した運用を行うものの、新規入居時賃料改定率は非繁忙期比では改善が続く
・更新時賃料改定率は4.75%と過去最高を記録
・増額改定での着地により賃料水準は上昇。都心部の期中平均稼働率が顕著な改善を見せる
・契約賃料単価・賃料指数共に賃料増額改定により上昇
・都心部の期末稼働率が97%に回復。タイプ別稼働率では、ファミリータイプが好調を維持、コンパクトタイプが98%超と大幅に改善
・リニューアル工事による物件競争力強化と資産価値の維持向上
▽含み損益の推移
・含み益額が増加、キャップレートはレジデンスを中心に引き続き低下
▽財務
・公募増資を受けて財務基盤の強化が進展、格付はAA-へ向上
・本決算期初に公募増資を実施。LTV低下、格付向上に寄与
・本決算期に関西みらい銀行を新規招聘、第43期初には本投資法人初となるグリーンボンドを発行し、調達手段の拡充が進展
・LTV、調達コストの低下と調達期間の長期化が進展
・公募増資により鑑定LTVは38.37%に低下、借入余力は312億円（鑑定LTV=45%）へ拡大
・期末平均調達コストは0.724%と前期比で0.014%低下するとともに、調達期間は長期化
・安定した償還構造と十分な手許流動性
・リファイナンス及び新規借り入れによって調達コストが低下
・安定した借入金の償還スケジュール（平均69.3億円/期）を構築。十分なコミットメントラインと手許現金（合計137億円）で不測の事態に備える
◎サスティナビリティ- Environment
・再生可能エネルギーへの切り替え
・LED化の推進
・TCFDシナリオ分析の実施
・環境にやさしい取り組み –FSC紙とグラシン紙
・環境認証の取得 – 本決算期末床面積割合：21.7%(重複排除 12月9日時点：21.8%)
・壁面緑化の推進
・目論見書電子化
・デジタルサイネージ設置
