【概要】

平和不動産リート投資法人(8966)の第44期決算はポートフォリオの高稼働とそれを背景とした賃料増額トレンドが継続。外部成長による収益底上げと資産入替による含み益の顕在化により当期純利益は大幅に進展

◎決算ハイライト
・営業収益は86.5億円(前期比+6.0億円)、営業利益は44.9億円(+4.8億円)
・1口当たり分配金はNEXT VISIONの目標としていた3,300円を達成。
・ポートフォリオの高稼働とそれを背景とした賃料増額トレンドが継続
・外部成長による収益底上げと資産入替による含み益の顕在化により当期純利益は大幅に進展

◎第45期（2024年5月期）・第46期（2024年11月期）運用状況の予想
・第45期の営業収益は79.1億円(前期比-7.3億円)、営業利益は36.5億円(-8.4億円)、1口当たり分配金は3,325円(+25円) を予想
・含み益の顕在化を伴う資産入替を継続。第45期には、既にレジデンス1物件の譲渡益を計上
・ポートフォリオの高い平均稼働率は継続。97％を超える稼働率での推移を見込む
・将来の内部成長の加速を企図したバリューアップ工事の推進を強化
・第46期の営業収益は77.7億円(前期予想比-1.4億円)、営業利益は35.1億円(-1.4億円)、1口当たり分配金は3,350円(+25円)を予想

◎NEXT VISION Ⅱ
サステナブルな投資主価値の向上を追求するステージ
▽目標
・分配金：3,800円
・資産規模：3,000億円
・内部成長：賃料収入年率＋1％、ROI　10％
・格付け：AA
・2030年迄にGHG削減：90％、再生可能エネルギー電力：100％
▽NEXT VISION Ⅱの達成に向けて
＜外部成長＞
・着実かつ健全な外部成長
・継続的な入替戦略の実施
・投資機会の拡大・中長期で競争力を有するポートフォリオの構築
＜内部成長＞
・高稼働率の維持・向上
・賃料増額に向けた取り組み
・付帯収入増加と費用削減
・戦略的な「攻め」の資金活用
＜財務運営＞
・財務基盤の強化
・LTVのコントロール
・資金調達手段の多様化
・金融コストの抑制
＜投資主還元＞
・潤沢な内部留保の還元
・フリーキャッシュの活用
・流動性向上
・含み益の顕在化
＜ESG＞
・Environment(環境活動)
・Social（社会貢献）
・Governance（企業統治）

◎運用状況
▽ポートフォリオの状況
・戦略的な資産入替、内部成長、鑑定評価額の上昇を受け、ポートフォリオの質は大幅に改善
▽外部成長
・スポンサーパイプラインより大阪北浜エリアのオフィスビル2棟を、運用会社独自ルートにより横浜のオフィスビル1棟を取得
・普通借地権を活用したパイプラインの構築
・スポンサーとの協働により、借地権のデメリットを克服。併せて借地権本来のメリットを最大限に享受できるスキームを構築
・共有物件・区分所有物件の追加取得によるポートフォリオ価値の向上
▽内部成長
＜オフィス＞
・期中平均稼働率は98％を超える高水準が継続
・2期連続の賃料増額改定、第45期以降の更新時賃料増額幅は本決算期を大幅に上回る見込み
・賃料ギャップを有する物件の取得後、早期に賃料増額を実現
＜レジデンス＞
・期中平均稼働率は97.1%と3期連続して97％を超過
・新規及び更新時合計での増額改定が4期連続して継続
＜含み損益の推移＞
・含み益額が増加、キャップレートはレジデンスを中心に引き続き低下
▽財務
・強固な財務基盤の維持と外部成長を支えるLTVコントロールの継続
▽サスティナビリティ
・GHG排出量設定目標の変更
・新設定目標：ポートフォリオのGHG（Scope1、Scope2）総排出量を2030年迄に90%削減（2018年比）
・再生可能エネルギーへの切り替え
・ペーパーレス・環境に配慮した素材の使用
・LED化の推進
・レジデンス専有部電気量計測システムの導入
・災害救援・寄付型自動販売機の設置