【概要】

平和不動産リート投資法人(8966)の第45期決算はオフィス、レジデンスともに高稼働と賃料増額の進展により、賃料収入が増加。1口当たり分配金は3,380円

◎決算ハイライト
・営業収益は87.3億円(前期比+0.7億円)、営業利益は44.8億円(-0.1億円)
・1口当たり分配金は3,380円。含み益の投資主還元の継続と賃料増額トレンドの進展
・オフィス、レジデンスともに高稼働と賃料増額の進展により、賃料収入が増加
・バリューアップ投資の実行により費用計上が先行するも、譲渡益でバリューアップ費用をカバーし、残りを内部留保したうえでDPUは前期比80円の増配

◎第46期（2024年11月期）・第47期（2025年5月期）運用状況の予想
・第46期の営業収益は87.7億円(前期比+0.3億円)、営業利益は44.4億円(-0.3億円)、1口当たり分配金は3,440円(+60円) を予想
・第47期の営業収益は80.8億円(前期予想比-6.8億円)、営業利益は37.4億円(-7.0億円)、1口当たり分配金は3,450円(+10円)を予想
・含み益の顕在化を伴う資産入替を継続。第46期には、オフィス1物件の譲渡により15期連続となる譲渡益を計上し、翌期以降も継続する方針
・各期約3.5億円のバリューアップ工事を計画。うち、譲渡益及び内部留保充当を予定する費用計上相当額を控除した本来EPUは前期比増加を見込む
・ポートフォリオ稼働率は97%後半の高稼働率の継続を見込む

◎NEXT VISION Ⅱ
サステナブルな投資主還元を目指し、「EPU向上へ攻め」の資金活用
▽目標
・分配金：3,800円
・資産規模：3,000億円
・内部成長：賃料収入年率＋1％、ROI　10％
・格付け：AA
・2030年迄にGHG削減：90％、再生可能エネルギー電力：100％
▽NEXT VISION Ⅱ の達成に向けて
＜外部成長＞
・着実かつ健全な外部成長
・継続的な入替戦略の実施
・投資機会の拡大・中長期で競争力を有するポートフォリオの構築
＜内部成長＞
・高稼働率の維持・向上
・賃料増額に向けた取り組み
・付帯収入増加と費用削減
・戦略的な「攻め」の資金活用
＜財務運営＞
・財務基盤の強化
・LTVのコントロール
・資金調達手段の多様化
・金融コストの抑制
＜投資主還元＞
・潤沢な内部留保の還元
・フリーキャッシュの活用
・流動性向上
・含み益の顕在化
＜ESG＞
・Environment(環境活動)
・Social（社会貢献）
・Governance（企業統治）

◎運用状況
▽ポートフォリオの状況
・戦略的な資産入替、内部成長、鑑定評価額の上昇を受け、ポートフォリオの質は大幅に改善
▽外部成長
・スポンサーパイプラインの活用及び資産運用会社の独自ルートにより外部成長が進展
・競争を排除した取得戦略① - スポンサーサポートの活用による普通借地権開発
・競争を排除した取得戦略② - 共有物件・区分所有物件への取り組み
▽内部成長
＜オフィス＞
・期中平均稼働率は98％を超える高水準が継続、期末稼働率は99.2%へ
・3期連続の賃料増額改定、改定額・率ともに大幅に増加
・賃料ギャップを有する物件の取得後、早期に賃料増額を実現
＜レジデンス＞
・期中平均稼働率は97.3%と4期連続して97％を超過
・入替時及び更新時合計での増額改定が5期連続して継続
＜含み損益の推移＞
・既存物件の鑑定上キャッシュフロー、含み益額、含み益率が増加
▽財務
・健全な財務基盤を維持
▽サステナビリティ
・GHG排出量設定目標：ポートフォリオのGHG（Scope1、Scope2）総排出量を2030年迄に90%削減（2018年比）
・SBT認定の取得
・再生可能エネルギー電力への切り替え
・ペーパーレス・環境に配慮した素材の使用
・LED化の推進
・レジデンス専有部電気量計測システムの導入
・災害救援・寄付型自動販売機の設置